Zoetermeer in het kort
- Zoetermeer telde op 1 januari 2025 58.212 woningen, waarvan 56 procent eengezinswoningen (CBS).
- Slechts 5 procent van de woningen is in de afgelopen tien jaar gebouwd. De meeste huizen zijn van 1965 tot 1995.
- Zoetermeer heeft vijf gemeentelijk beschermde stadsgezichten, waaronder de Dorpsstraat en de Koepeltjesbuurt.
- Voor kleine plannen zoals een dakkapel heeft de welstandsnota korte, eigen regels.
Zoetermeer bouwde snel en in één generatie
Van de woningen in Zoetermeer is 56 procent een eengezinswoning, volgens de Kerncijfers wijken en buurten van het CBS. Maar 5 procent is van de afgelopen tien jaar. Zoetermeer is dus een stad van woningen die nu 30 tot 60 jaar oud zijn. Dat is de leeftijd waarop zolder, dak en isolatie aan de beurt zijn.
Rond het oude Dorp groeide de stad vanaf eind jaren 60 wijk voor wijk: Palenstein en Driemanspolder, dan Meerzicht, Buytenwegh en Seghwaert in de jaren 70 en 80, Noordhove en Rokkeveen eind jaren 80, en Oosterheem na 2000. Volgens de BAG liggen de bouwjaren per wijk dicht bij elkaar. Wie in een straat woont, heeft vaak hetzelfde huis als de buren.
| Wijk | Bouwjaren (BAG, globaal) | Typische zolder | Vliering |
|---|---|---|---|
| Palenstein, Driemanspolder | 1967 tot 1973 | Veel flats, rijtjes met betonvloer | In rijtjes in de nok, bij flats geen zolder |
| Meerzicht | 1971 tot 1975 | Rijtjes met zadeldak, Koepeltjesbuurt met koepeldaken | Rijtjes goed, koepelwoningen meestal niet |
| Buytenwegh, Seghwaert | 1976 tot 1987 | Vaste trap naar zolder, lege nok erboven | Goed, met vlizotrap in het zolderplafond |
| Noordhove, Rokkeveen | 1986 tot 1993 | Steilere kappen, vaak al wat isolatie | Goed, soms prefab dak |
| Oosterheem | 2003 tot 2006 | Prefab dakelementen | Met eigen draagconstructie |
Rijtjeshuizen uit de jaren 70 en 80: de nok benutten
In Buytenwegh en Seghwaert heeft bijna elk huis een vaste trap naar een zolder met een schuin dak. Boven het zolderplafond, of boven de bovenste gordingen, zit een driehoek van vaak 1 meter of meer hoog. Die is meestal leeg, of er ligt wat losse isolatie op een paar planken. Wij leggen daar een vlieringvloer en maken een luik met vlizotrap in het zolderplafond.
De vloer komt op de gordingen of op een eigen regelwerk, niet op het plafond. Zo’n opslagvloer draagt standaard 100 tot 150 kg per m². Ligt er al isolatie, dan houdt een ophoogsysteem die intact. Lees ook vliering in een jaren 60- of 70-woning.
In huizen uit deze jaren kan asbest zitten, bijvoorbeeld in plaatmateriaal rond de schoorsteen, in de dakbeschotting of bij de cv-ketel. Zien we materiaal dat erop lijkt, dan wordt het eerst onderzocht. Meer op asbest bij verbouwen.
Tip van de specialist: Staat de cv-ketel op zolder, laat dan bij de inspectie de plek van de ketel en de rookgasafvoer meenemen; het luik en de vliering moeten daar omheen passen.
Zolderkamer, badkamer en isolatie
De zolder zelf is in deze huizen vaak al bereikbaar met een vaste trap. Een kamer maken is dan vooral afwerken: knieschotten, wanden, een dakraam, elektra en verwarming. Bij een slaapkamer gelden eisen aan daglicht en ventilatie. Zie zolder verbouwen tot slaapkamer.
Een badkamer op zolder is in Zoetermeerse rijtjes vaak goed te doen, omdat de badkamer op de eerste verdieping er recht onder ligt. Afvoer en water lopen dan kort. Kies wel een plek waar de afvoer onder afschot naar de standleiding kan; lukt dat niet, dan is een vuilwaterpomp een optie. Op een betonvloer is tegelen eenvoudiger dan op hout, maar de vloer moet wel op hoogte gebracht worden voor de afvoer.
De daken uit de jaren 70 en begin jaren 80 zijn meestal dun geïsoleerd. Isoleren aan de binnenkant, tussen of onder de sporen, met een dampremmende laag aan de warme kant, levert hier veel op. Dakisolatie bespaart gemiddeld 300 tot 600 euro per jaar. Zie dakisolatie.
Regels in Zoetermeer
Zoetermeer heeft geen rijksbeschermd stadsgezicht. Wel zijn er volgens de erfgoedpagina van de gemeente vijf gemeentelijk beschermde stadsgezichten, aangewezen in 2006: de Dorpsstraat, de Meerpolder, de Voorweg, het Wilhelminapark en de Koepeltjesbuurt in Meerzicht. De gemeente telt 15 rijksmonumenten.
Bij een vergunningaanvraag voor een verbouwing beoordeelt de stadsbouwmeester het uiterlijk. Voor kleine plannen, zoals een dakkapel, heeft de welstandsnota korte, eigen regels. Die staan op de pagina bouw en verbouwing, welstand. Het omgevingsplan van Zoetermeer wordt in fases omgezet naar één nieuw plan, volgens de gemeente uiterlijk op 1 januari 2032.
Werk binnen waarbij de draagconstructie gelijk blijft, is voor het technische deel vaak vergunningvrij volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving. Wordt er voor een groter luik in beton gezaagd, dan verandert de draagconstructie wel. Doe voor uw eigen plan de Vergunningcheck in het Omgevingsloket.
Zo werken we in Zoetermeer
Bij de gratis inspectie meten we de hoogte in de nok, de afstand tussen de gordingen en de plek voor het luik. Ons standaardluik is 60 bij 120 cm. Daarna krijgt u een vaste prijs. Een vliering met vloer staat er meestal in 1 tot 2 dagen, een luik met trap gemiddeld in 1 dag. Omdat veel huizen in een straat gelijk zijn, weten we vaak al bij de eerste blik waar de balken lopen. We meten het toch altijd na. Meer op vliering bouwen.
Wijken en woningen in Zoetermeer
| Wijk of kern | Wat dat betekent voor uw zolder |
|---|---|
| Dorp | Historische kern langs de Dorpsstraat, gemeentelijk beschermd stadsgezicht, met daaromheen vooral woningen uit de jaren 50. |
| Palenstein | Een van de eerste uitbreidingen, rond 1967 tot 1969, met veel flats en een deel rijtjeshuizen. |
| Meerzicht | Woningen uit ongeveer 1971 tot 1975, met de Koepeltjesbuurt waar de koepeldaken meestal geen ruimte voor een gewone vliering geven. |
| Buytenwegh | Rijtjeshuizen uit ongeveer 1976 tot 1986 met een vaste trap naar zolder en een lege nok erboven. |
| Seghwaert | Bouw uit ongeveer 1978 tot 1987, veel eengezinswoningen waar een vliering boven de zolder goed past. |
| Noordhove | Wijk uit ongeveer 1986 tot 1988 met steilere kappen en vaak al wat isolatie in het dak. |
| Rokkeveen | Woningen uit ongeveer 1989 tot 1993, deels met prefab dakelementen. |
| Oosterheem | Nieuwbouw uit vooral 2003 tot 2006, waar een vliering een eigen draagconstructie nodig heeft. |
Wat klanten in Zoetermeer zeggen
Heel fijn contact meteen bij de eerste ontmoeting. Mooie en passende offerte waarin er goed meegedacht is met ons. Vliering is top gebouwd en netjes afgewerkt evenals de dakramen. De mannen die bij ons thuis hebben gewerkt waren heel netjes en hebben elke dag alles super netjes achtergelaten!
De klus is zeer snel opgepakt, wat erg fijn was. De communicatie verliep vlot en duidelijk en er werd op een prettige manier met ons meegedacht over de realisering van het project. De mannen die de klus kwamen uitvoeren waren harde werkers. Dagelijks werd het huis netjes achter gelaten. We zijn erg tevreden met de…
Mannen werken snel en leveren goed werk af. 1 dag bezig met het slopen van bestaande muur en 1 voor het opbouwen ervan. Het plaatsten van extra dozen voor de stopcontacten was geen probleem. Resultaat mag er zeker wezen. Fijne samenwerking.
Mo is eerst netjes langs gekomen om te kijken wat hij voor ons kon betekenen. Vanuit daar heeft hij zelfs opties gegeven waar wij zelf nog niet eens over hadden nagedacht. Zo zijn we inplaats van voor 3 spotjes in de koof, toch voor 4 gegaan. Ook was hij snel beschikbaar en communiceerde hij alles duidelijk. De…
Via Klusbedrijf Netjes op Werkspot (4,9 uit 189), waar De Vliering Specialist onderdeel van is.
Officiële links voor Zoetermeer
Veelgestelde vragen
Kan in mijn rijtjeshuis in Seghwaert een vliering boven de zolder?
In de meeste huizen uit die tijd wel. Boven de zolder zit een lege nok van vaak 1 meter of meer hoog. Met een vloer en een vlizotrap is die ruimte binnen een dag of twee in gebruik.
Woon ik in een beschermd stadsgezicht?
Zoetermeer heeft vijf gemeentelijk beschermde stadsgezichten: de Dorpsstraat, de Meerpolder, de Voorweg, het Wilhelminapark en de Koepeltjesbuurt in Meerzicht. Woont u daar, dan gelden extra regels voor de buitenkant. De erfgoedpagina van de gemeente geeft meer uitleg.
Heb ik een vergunning nodig voor een vliering in Zoetermeer?
Blijft de draagconstructie zoals hij is, dan is een vliering voor het technische deel meestal vergunningvrij. Wordt er in beton gezaagd voor een groter luik, dan kan dat anders zijn. Doe de Vergunningcheck voor uw eigen plan.
Moet de cv-ketel weg voor een vliering?
Meestal niet. We passen het luik en de vloer aan rond de ketel en de rookgasafvoer. Wel moet de ketel bereikbaar blijven voor onderhoud.
Bronnen
- CBS, Kerncijfers wijken en buurten 2025
- Gemeente Zoetermeer, monumenten en erfgoed
- Gemeente Zoetermeer, bouw en verbouwing, welstand
- Gemeente Zoetermeer, omgevingsplan
- Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)
- Omgevingsloket, Vergunningcheck
- Kadaster, BAG-viewer (bouwjaar per pand)
Regels verschillen per gemeente en per adres. Controleer uw eigen situatie altijd met de Vergunningcheck in het Omgevingsloket of bij uw gemeente.
