Vliering of zolder in Den Haag en Wassenaar

Haagse woningtypes en wat er op zolder zit

Rond 1900 groeide Den Haag hard. Uit die tijd stammen de herenhuizen in het Statenkwartier, Duinoord en het Zeeheldenkwartier en de lange straten met boven- en benedenwoningen in het Regentessekwartier, Valkenboskwartier en Laakkwartier. Tussen de wereldoorlogen kwamen de villa's en tuinwijken erbij, zoals Benoordenhout en de Vogelwijk. Na de oorlog volgden Bezuidenhout, dat na het bombardement van 3 maart 1945 grotendeels opnieuw is opgebouwd, en wijken als Mariahoeve. Ypenburg en Leidschenveen zijn de jongste uitbreidingen.

Op zolder betekent dat: bij herenhuizen een houten kap met gordingen en vaak een bestaande zolderkamer, bij bovenwoningen een kap of een plat dak met een smalle vliering eronder, en bij naoorlogse flats meestal geen zolder. Het bouwjaar per adres ziet u in de BAG Viewer van het Kadaster.

Bovenwoning en portiek: eerst eigendom, dan bouwen

Woont u op de bovenste etage van een Haags portiekpand, dan is de ruimte onder de kap niet automatisch van u. Soms hoort de zolder bij de bovenste woning, soms is hij gemeenschappelijk, soms is hij verdeeld in bergingen. Dat staat in de splitsingsakte en het splitsingsreglement van de VvE. Ook de kap en de balken zijn meestal gemeenschappelijk: voor een vlieringvloer, een nieuw luik of isolatie tegen het dak heeft u dan toestemming van de VvE nodig. Lees vooraf de regels voor verbouwen in een appartement met VvE.

Technisch zien we in deze panden houten balklagen met een overspanning van muur tot muur, een kap met gordingen op de woningscheidende muren en vaak oude sintels of puin tussen de balken als geluidsdemping. Dat gewicht telt mee als we het draagvermogen beoordelen. Een standaard opslagvloer draagt 100 tot 150 kg per vierkante meter; meer kan met een versterkte uitvoering.

Beschermde stadsgezichten in Den Haag

Volgens Monumentenzorg Den Haag zijn onder meer de Archipelbuurt en Willemspark, Benoordenhout, het Centrum, Duinoord, Marlot en Reigersbergen, het Statenkwartier, het Van Stolkpark en de Scheveningse Bosjes, Westbroekpark en Belgisch Park, Zorgvliet en het Zuiderpark rijksbeschermd. Gemeentelijk beschermd zijn onder andere de Vogelwijk, het Zeeheldenkwartier, het Regentessekwartier, het Valkenboskwartier, het Laakkwartier, Scheveningen-Dorp en de Stationsbuurt. De begrenzing per gezicht vindt u ook bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

De gemeente schrijft op haar vergunningenpagina dat een verbouwing in een rijksbeschermd stadsgezicht altijd een vergunning nodig heeft en dat ook zonnepanelen daar vaak vergunningplichtig zijn. Binnenwerk dat niet zichtbaar is, zoals een vlieringvloer op bestaande balken, valt daar meestal niet onder. Een dakraam aan de straatkant, een dakkapel of buitenisolatie op het dak wel. De welstandscriteria staan in de Nota omgevingskwaliteit, die sinds 7 januari 2026 geldt.

Plat dak: dakopbouw in plaats van zolder

Veel Haagse portiekpanden en bovenwoningen hebben geen kap maar een plat dak. Een vliering is daar niet mogelijk, er is simpelweg geen ruimte. De gemeente beschrijft op haar pagina over de dakopbouw dat zo'n extra laag altijd een omgevingsvergunning nodig heeft, moet passen in het omgevingsplan en de welstandsnota, en de eerste tien jaar niet als aparte woning mag worden afgesplitst.

Een dakopbouw bouwen we niet zelf. Heeft u er al een laten plaatsen, dan kunnen we de binnenkant afbouwen: wanden, plafond, vloer, isolatie en een vaste trap. Hoe dat aan de regels voor een verblijfsruimte moet voldoen, leest u bij wanneer een zolder telt als verblijfsruimte.

Wassenaar: villa's, rieten kappen en de dorpskern

Wassenaar is een eigen gemeente met een ander karakter. De dorpskern rond de Dorpskerk is een rijksbeschermd dorpsgezicht. Daaromheen liggen villaparken zoals De Kieviet, dat vanaf 1911 als tuindorp is aangelegd, met landhuizen onder hoge pannen- of rieten kappen. Onder zulke kappen is veel ruimte, maar de constructie is vaak een sporenkap zonder zware gordingen en riet vraagt een geventileerde opbouw.

Wassenaar heeft sinds 2017 een welstandsvrij gebied. Daar worden vergunningplichtige plannen niet meer op welstand getoetst, behalve bij cultuurhistorisch waardevolle panden. Voor monumenten heeft de gemeente een eigen lijst en een overzicht van vergunningsvrije werkzaamheden aan monumenten.

Isoleren en geluid onder een Haagse kap

In vooroorlogse panden zit er meestal geen isolatie in het dak. Tot 30 procent van de warmte ontsnapt via het dak, en dakisolatie bespaart gemiddeld 300 tot 600 euro per jaar. In een beschermd stadsgezicht isoleren we aan de binnenkant tussen de sporen of gordingen, zodat de buitenkant ongewijzigd blijft. Bij een kap die gedeeld is met de VvE moet het hele dak meestal in één keer worden aangepakt.

In boven- en benedenwoningen klinkt een nieuwe vlieringvloer door in de woning eronder als de platen direct op de balken liggen. Een ontkoppelde opbouw met stroken tussen balk en plaat helpt daartegen. Meer daarover in geluid tussen zolder en verdieping. Voor dakisolatie bestaat de ISDE-subsidie van RVO.

Zo pakken we het aan in Den Haag en Wassenaar

Bij de gratis inspectie kijken we naar de kap, de balken, het trapgat en, bij een appartement, naar wat de splitsingsakte over de zolder zegt. U krijgt daarna een vaste prijs. Een vliering is meestal in een tot twee dagen klaar, een vlieringluik met trap gemiddeld in een dag, dakisolatie in drie tot vijf dagen. Twijfelt u over vergunningen, doe dan eerst de Vergunningcheck in het Omgevingsloket of bel de gemeente.

Wijken en woningen in Den Haag en Wassenaar

Veelgestelde vragen

Mohamed, De Vliering SpecialistWij bouwen, isoleren en werken vlieringen en zolders af in 8 provincies, met een vaste prijs vooraf en 10 jaar garantie. Vragen over dit onderwerp? Bel 06 34 459 247.