Zolder of vliering in een appartement: toestemming van de VvE

Wat u bezit als appartementseigenaar

Volgens artikel 5:106, vierde lid, BW is een appartementsrecht een aandeel in het gebouw en de grond, met de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten. U bent dus niet de enige eigenaar van uw woning in de gewone zin. U heeft een aandeel in het geheel, met exclusief gebruik van uw privégedeelte.

Welke delen privé zijn en welke gemeenschappelijk, staat in de splitsingsakte. Volgens artikel 5:111 BW bevat die akte een nauwkeurige omschrijving van de gedeelten die als afzonderlijk geheel worden gebruikt, vaak met een splitsingstekening, en een reglement. In veel akten wordt verwezen naar een modelreglement dat in de openbare registers is ingeschreven.

Wat meestal gemeenschappelijk is

Elke akte is anders, maar in de praktijk zien we deze verdeling vaak terug. Controleer het altijd in uw eigen akte en tekening.

Wat u zelf mag in uw privégedeelte

Artikel 5:119 BW bepaalt dat een appartementseigenaar in zijn privégedeelte zonder toestemming van de anderen veranderingen mag aanbrengen, mits die geen nadeel geven aan een ander gedeelte. Hij moet de VvE wel direct inlichten. Leidt de verandering tot een hogere verzekeringspremie, dan komt dat verschil voor zijn rekening. Het reglement mag van dit artikel afwijken.

Een vlieringvloer leggen of een zolderkamer afwerken binnen uw eigen gedeelte valt hier vaak onder, zolang u niet aan de constructie, het dak of gemeenschappelijke leidingen komt. Meld het werk toch schriftelijk bij het bestuur. Dan is er later geen discussie.

Wat het modelreglement zegt

Het reglement van uw gebouw kan strenger zijn dan de wet. Veel recente splitsingen gebruiken het Modelreglement 2017. Daarin staan twee regels die voor zolderwerk belangrijk zijn:

• Artikel 24.1: iedere op-, aan-, onder- of bijbouw door een eigenaar zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden, ook als er geen wijziging van de akte voor nodig is.
• Artikel 25.1: eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw wijzigt. De toestemming kan niet worden verleend als de hechtheid van het gebouw in gevaar kan komen.
• Artikel 24.2: de kosten van aanleg, onderhoud, herstel en vernieuwing van zo een bouw, en schade die eruit voortkomt, zijn voor de eigenaar voor wie de bouw is bedoeld.
• Een alternatief artikel 28.1 in bijlage 2 van het modelreglement stelt eisen aan harde vloeren, zoals laminaat en parket, voor contactgeluid naar de buren. Kijk of uw reglement zo een regel heeft voordat u een vloer op zolder kiest.

Boven- en benedenwoning: ook een VvE

Bij een gesplitst pand met een boven- en benedenwoning denken eigenaren soms dat er geen VvE is. Toch moet het reglement volgens artikel 5:112, eerste lid, onder e, BW de oprichting van een vereniging van eigenaars bevatten. Ook met twee eigenaren bent u dus samen een VvE, met een vergadering die besluit over de gemeenschappelijke delen.

Bij zulke panden hoort de zolder vaak bij de bovenwoning, maar het dak en de kap zijn gemeenschappelijk. Een vlieringvloer kan dan binnen uw eigen deel vallen, terwijl een dakraam of een nieuwe balk instemming van de benedenburen vraagt. Leg die instemming schriftelijk vast, met handtekening van beide eigenaren, ook als u goede buren bent.

Hoe de VvE besluit

De VvE beheert de gemeenschappelijke gedeelten (artikel 5:126 BW). Besluiten worden in de vergadering van eigenaars genomen, bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten anders bepalen (artikel 5:127 BW). Voor sommige besluiten vraagt het reglement een grotere meerderheid.

Volgens de Rijksoverheid moet de VvE bij besluiten rekening houden met de belangen van alle eigenaren, en kan een eigenaar de kantonrechter vragen een onredelijk besluit te vernietigen. Aan een toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden, zoals wie het onderhoud van een nieuw dakraam betaalt. Leg dat vast in het besluit of in een aparte overeenkomst. Moet er iets van gemeenschappelijk naar privé, dan is meestal een wijziging van de splitsingsakte bij de notaris nodig. Dat gaat verder dan een vergaderbesluit.

Daarnaast: de omgevingsvergunning

Toestemming van de VvE vervangt geen vergunning, en een vergunning vervangt geen toestemming van de VvE. Voor het technische deel geldt de gewone regel: wijzigt het werk de draagconstructie of de brandcompartimentering, dan is meestal een omgevingsvergunning nodig (artikel 2.27 Bbl). In een appartementsgebouw is dat tweede punt extra van belang. Woningen zijn daar meestal van elkaar en van het trappenhuis gescheiden door brandscheidingen. Een nieuw trapgat of een opening naar een gemeenschappelijke zolder kan die indeling raken.

Lees de uitleg over de twee toetsen op Omgevingswet en Bbl op zolder. Over de constructie leest u meer op constructeur en constructieve veiligheid, en specifiek over bovenwoningen in vliering in een bovenwoning.

Huurt u een appartement?

Dan heeft u toestemming van de verhuurder nodig, en zijn de regels van het reglement over gebruik, beheer en onderhoud ook op u van toepassing (artikel 5:120, tweede lid, BW). De verhuurder als eigenaar vraagt op zijn beurt de VvE om toestemming waar dat nodig is. Zie verbouwen als huurder.

Zo checkt u het zelf

In een appartement regelt u twee dingen naast elkaar: de toestemming van de VvE en de toets van de gemeente.

• Vraag de splitsingsakte en splitsingstekening op bij het Kadaster als u ze niet heeft. Bij oudere akten zit de tekening er niet altijd bij.
• Zoek op de tekening op of de zolder of vliering bij uw privégedeelte hoort en welke delen gemeenschappelijk zijn.
• Lees in het reglement de artikelen over veranderingen, bouwen en de constructie. Noteer welk modelreglement van toepassing is.
• Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket voor het werk zelf.
• Stuur het bestuur een schriftelijk verzoek met een omschrijving, tekening en planning, en vraag het op de agenda van de vergadering te zetten.
• Begin pas als zowel het besluit van de VvE als de uitkomst of vergunning van de gemeente er is. Voor juridisch advies kunt u terecht bij het Juridisch Loket.

Veelgestelde vragen

Mohamed, De Vliering SpecialistWij bouwen, isoleren en werken vlieringen en zolders af in 8 provincies, met een vaste prijs vooraf en 10 jaar garantie. Vragen over dit onderwerp? Bel 06 34 459 247.