Mag u als huurder een vliering of zolder laten maken?

De hoofdregel: schriftelijke toestemming

De regel staat in artikel 7:215, eerste lid, BW. De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder. Uitgezonderd zijn veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd.

De Rijksoverheid legt het in gewone taal uit: voor kleine aanpassingen die u zonder hoge kosten kunt terugdraaien is geen toestemming nodig, voor renovatie of verbouwing wel. Bij huur van een woning kan in het contract niet ten nadele van de huurder van deze regels worden afgeweken, behalve als het gaat om de buitenkant van de woning (artikel 7:215, zesde lid).

Wat valt waaronder op zolder?

Waar de grens ligt, hangt af van hoe het werk wordt uitgevoerd. De tabel is een leeswijzer, geen oordeel over uw woning.

De termijn van acht weken

Bij de huur van woonruimte geeft de verhuurder volgens artikel 7:215, tweede lid, BW binnen acht weken in ieder geval toestemming als de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden en niet leiden tot een waardedaling van de woning. Een nette, goed uitgevoerde isolatie of vlieringvloer kan aan die toets voldoen. Een plan dat de woning voor een volgende huurder minder bruikbaar maakt, stuit er eerder op.

Stuur het verzoek daarom met zoveel mogelijk informatie: wat er gebeurt, met welke materialen, wie het uitvoert, en of er een vergunning nodig is. Hoe duidelijker het plan, hoe makkelijker de verhuurder kan beoordelen of het de verhuurbaarheid raakt.

Kosten en voordelen bespreken

Volgens de Rijksoverheid maakt u afspraken over de kosten vooraf met de verhuurder. Soms neemt de verhuurder een deel van de kosten voor zijn rekening, omdat een verbouwing ook voor hem voordeel kan hebben, bijvoorbeeld als de woning meer waard wordt. Bij zolderwerk is dat geen theorie: dakisolatie maakt de woning zuiniger, en een goede vlieringvloer met geïsoleerd luik vermindert warmteverlies via het plafond.

Breng in uw verzoek daarom ook in kaart wat de woning erbij wint. Denk aan minder tocht via het luik, betere isolatie of extra bergruimte. Stel voor wie de kosten draagt, wie later het onderhoud doet en wat er bij vertrek gebeurt. Een verhuurder die ziet dat het werk de woning verbetert, stemt eerder in en is soms bereid mee te betalen. Meer over isoleren leest u in zolder isoleren en over tocht bij het luik in vlieringluik isoleren.

Als de verhuurder weigert

Geeft de verhuurder geen toestemming, dan kunt u de rechter vragen u te machtigen het werk toch uit te voeren (artikel 7:215, derde lid). De rechter wijst dat in ieder geval toe als de verhuurder op grond van het tweede lid toestemming had moeten geven. In andere gevallen alleen als de veranderingen nodig zijn voor een doelmatig gebruik van de woning of het woongenot verhogen, en er bij de verhuurder geen zwaarwichtige bezwaren zijn (vierde lid).

De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden, en op verzoek van de verhuurder de huurprijs verhogen als de veranderingen daartoe aanleiding geven (vijfde lid). Een procedure kost tijd en geld. Laat u eerst informeren, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket.

Aan het einde van de huur

Volgens artikel 7:216 BW mag u bij vertrek veranderingen die u heeft aangebracht weer ongedaan maken, als de woning daarna redelijkerwijs in overeenstemming is met de oorspronkelijke toestand. Veranderingen die u met toestemming (of met machtiging van de rechter) heeft aangebracht, hoeft u niet ongedaan te maken. De rechter kan wel bij de machtiging hebben bepaald dat u dat moet doen.

Laat u een geoorloofde verandering achter, dan kunt u volgens het derde lid vergoeding vragen voor zover de regels over ongerechtvaardigde verrijking dat toestaan. Spreek daarom vooraf af wat er bij vertrek gebeurt: blijft de vliering, wordt hij verwijderd, en wordt er iets vergoed. Heeft u zonder toestemming verbouwd, dan kan de verhuurder eisen dat u het terugdraait.

Wat verder geldt

Toestemming van de verhuurder is niet het enige waar u rekening mee houdt:

• Omgevingsvergunning: of een vergunning nodig is, hangt af van het werk, niet van wie het laat doen. Een trapgat dat een balk onderbreekt, raakt de draagconstructie. Zie Omgevingswet en Bbl op zolder.
• Bbl: ook als huurder moet het werk voldoen aan de bouwregels. Een zolderkamer moet aan de eisen voor een verblijfsruimte voldoen. Zie eisen verblijfsruimte.
• VvE: huurt u een appartement, dan gelden de regels van het reglement ook voor u (artikel 5:120 BW). Zie verbouwen in een appartement.
• Corporatie: veel woningcorporaties hebben een eigen regeling voor veranderingen door huurders, met een aanvraagformulier. Vraag ernaar.
• Huurprijs en onderhoud: voor vragen over de huurprijs en onderhoudsgebreken is de Huurcommissie de plek om te beginnen.

Wat een goed verzoek aan de verhuurder bevat

Een volledig verzoek maakt het de verhuurder makkelijk om binnen acht weken te beslissen. Neem dit op:

• Het adres en een korte omschrijving: bijvoorbeeld een vlieringvloer van 12 m² op de bestaande balklaag met een nieuw geïsoleerd luik.
• De materialen en de uitvoering, en of er iets aan balken, dak of leidingen verandert.
• Wie het werk uitvoert, met de garantie die daarbij hoort.
• Een tekening of foto's, en de uitkomst van de Vergunningcheck.
• Uw voorstel voor het einde van de huur: laten zitten of verwijderen.
• Het verzoek om binnen acht weken schriftelijk te reageren.

Zo checkt u het zelf

Voordat u iets laat doen op de zolder van een huurwoning, loopt u deze stappen langs:

• Lees uw huurcontract en de algemene voorwaarden na op afspraken over veranderingen.
• Bepaal of het werk eenvoudig en zonder noemenswaardige kosten terug te draaien is. Twijfelt u, vraag dan toestemming.
• Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket voor het werk en bewaar de uitkomst.
• Stuur de verhuurder een schriftelijk verzoek met de punten hierboven en bewaar een kopie.
• Wacht op schriftelijke toestemming voordat u begint. Reageert de verhuurder niet of weigert hij, laat u dan juridisch adviseren.

Veelgestelde vragen

Mohamed, De Vliering SpecialistWij bouwen, isoleren en werken vlieringen en zolders af in 8 provincies, met een vaste prijs vooraf en 10 jaar garantie. Vragen over dit onderwerp? Bel 06 34 459 247.