Welke regels gelden op zolder? De Omgevingswet en het Bbl uitgelegd

Wat de Omgevingswet regelt

De Omgevingswet bundelt sinds 1 januari 2024 de regels over bouwen, ruimte en milieu. Voor een verbouwing op zolder gaat het vooral om drie stukken regelgeving: de wet zelf, het Besluit bouwwerken leefomgeving en het omgevingsplan van uw gemeente. Het oude Bouwbesluit 2012 bestaat niet meer.

De wet noemt in artikel 5.1 de activiteiten waarvoor een omgevingsvergunning nodig kan zijn. In het eerste lid staan onder meer de omgevingsplanactiviteit en de rijksmonumentenactiviteit. In het tweede lid staat de bouwactiviteit, het technische deel. Of u voor een activiteit echt een vergunning nodig heeft, volgt uit het Bbl en het omgevingsplan.

Toets 1: de technische bouwactiviteit

Voor een woning geldt het vergunningverbod voor de technische bouwactiviteit al snel, want artikel 2.25 Bbl noemt onder meer gebouwen hoger dan 5 m en gebouwen met een verblijfsgebied op de tweede bouwlaag of hoger. Daarom is vooral de uitzondering van belang.

Volgens artikel 2.27, eerste lid, onder b is geen vergunning nodig voor het gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk als deze drie onderdelen niet wijzigen:

• de draagconstructie;
• de indeling in brandcompartimenten, subbrandcompartimenten of beschermde subbrandcompartimenten;
• de isolatie van de gevel, of een gevelpaneel (isolatie in een bestaande spouw telt niet mee).

Waarom een melding bij verbouw nog niet speelt

Onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt voor eenvoudige bouwwerken in gevolgklasse 1 een bouwmelding met een kwaliteitsborger in plaats van een vergunning. Artikel 2.17, vierde lid, Bbl bepaalt dat dit niet geldt voor verbouwen. Wijzigt u bij een verbouwing de draagconstructie, dan is dus een gewone omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit nodig. IPLO legt dit stelsel verder uit.

Ook een monument valt nooit onder gevolgklasse 1 (artikel 2.17, tweede lid, onder a).

Toets 2: de omgevingsplanactiviteit

Het ruimtelijke deel gaat over uiterlijk, plaats, maat en gebruik. Artikel 2.29 Bbl noemt gevallen die landelijk vergunningvrij zijn, zoals gewoon onderhoud en een dakkapel of dakraam aan de achterkant binnen vaste maten. Voldoet het werk daaraan, dan kan de gemeente er geen vergunning voor eisen. Wel blijven regels in het omgevingsplan over ernstige ontsiering van toepassing.

Voor de rest kijkt u naar het omgevingsplan. Veel gemeenten werken nog met het tijdelijke deel, waarin de landelijke bruidsschat is opgenomen. Volgens artikel 22.27, onder i, van de bruidsschat is geen vergunning nodig voor een te veranderen bouwwerk zonder uitbreiding van de bebouwde oppervlakte en zonder uitbreiding van het bouwvolume. Inpandig verbouwen valt daar meestal onder. Een gemeente kan die regel in haar eigen omgevingsplan anders hebben ingevuld, dus controleer de regels voor uw adres.

Wat dit betekent voor veelvoorkomend werk op zolder

De tabel geeft aan welke toets bij welk werk meestal de doorslag geeft. Het is een leeswijzer, geen uitkomst voor uw woning.

Vergunningvrij is niet regelvrij

De Omgevingswet laat de rijksregels voor bouwwerken gelden voor iedereen die bouwt, ook zonder vergunning (artikel 4.21 Omgevingswet). Voor een verbouwing staat in artikel 5.4 Bbl dat de nieuwbouwregels van hoofdstuk 4 gelden, maar met het rechtens verkregen niveau als maatstaf.

Dat niveau staat in artikel 5.5 Bbl: na de verbouwing mag de kwaliteit niet lager zijn dan het legale niveau direct ervoor. De ondergrens is het niveau voor bestaande bouw, de bovengrens het nieuwbouwniveau. Voor een onderdeel dat er nog niet was, gaat IPLO uit van de eisen voor bestaande bouw.

Er gelden ook eisen die van dit principe afwijken. Een voorbeeld: een verblijfsruimte die u bij verbouw maakt, heeft ten minste 2,1 m hoogte nodig (artikel 5.17). Meer daarover op de pagina over verblijfsruimte.

Isolatie en rookmelders: twee eisen die vaak meespelen

Wie de zolder afbouwt, isoleert meestal ook het dak. Artikel 5.20 Bbl geeft daarvoor eigen eisen bij verbouw. Vernieuwt of vervangt u de isolatielagen van het dak, dan geldt een warmteweerstand van ten minste 2,1 m²K/W, of het rechtens verkregen niveau als dat hoger is. Vervangt u ramen of kozijnen, dan is de warmtedoorgangscoëfficiënt ten hoogste 2,2 W/m²K. Voor een geheel nieuwe dakkapel gelden de nieuwbouweisen (artikel 5.20, derde lid).

Komt er een slaap- of werkkamer op zolder, dan krijgt die bouwlaag een rookmelder. Voor bestaande woningen staat dat in artikel 3.117 Bbl: op iedere bouwlaag met een verblijfsruimte een rookmelder die voldoet aan EN 14604. Praktische tips over plaatsing staan in ons artikel over rookmelders op zolder.

Situaties met extra regels

In een aantal situaties gelden extra regels of is naast de gemeente ook iemand anders aan zet:

• Illegale bestaande situatie: de vrijstellingen van de artikelen 2.27 en 2.29 gelden niet voor een bouwwerk dat zonder de vereiste vergunning is gebouwd of wordt gebruikt (artikel 2.22 Bbl).
• Monument of rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht: de ruimtelijke vrijstellingen zijn beperkt (artikel 2.30 Bbl). Zie monument en beschermd stadsgezicht.
• Constructie: wie balken, gordingen of spanten aanpast, heeft meestal een berekening nodig. Zie constructeur en constructieve veiligheid.
• Appartement: naast de gemeente moet vaak ook de VvE toestemming geven. Zie verbouwen in een appartement.
• Huurwoning: de verhuurder moet schriftelijk instemmen. Zie verbouwen als huurder.
• Woning van voor 1994: houd rekening met asbest. Zie asbest bij verbouwen.

Zo checkt u het zelf

U hoeft de regels niet zelf uit de wetteksten te halen. Het Omgevingsloket zet de vragen van Rijk, provincie, waterschap en gemeente voor uw adres op een rij.

• Open de Vergunningcheck in het Omgevingsloket en vul uw adres in.
• Kies de werkzaamheden, bijvoorbeeld een zolder verbouwen, een dakraam plaatsen of de draagconstructie wijzigen. Doe de check per onderdeel als u meerdere dingen gaat doen.
• Beantwoord de vragen over constructie, maat en plaats. Weet u niet of een balk dragend is, vul dan niet op de gok in.
• Bewaar de uitkomst als pdf. Daarin staat of het werk vergunningvrij is, een melding vraagt of een vergunning.
• Bekijk via Regels op de kaart welke regels uit het omgevingsplan op uw perceel liggen, zoals een aanduiding beschermd stadsgezicht.
• Twijfelt u, bel dan de gemeente voordat u begint. Een vergunning vraagt u aan via Aanvragen in hetzelfde loket.

Veelgestelde vragen

Mohamed, De Vliering SpecialistWij bouwen, isoleren en werken vlieringen en zolders af in 8 provincies, met een vaste prijs vooraf en 10 jaar garantie. Vragen over dit onderwerp? Bel 06 34 459 247.