In het kort
- Kijk eerst in de splitsingsakte en de tekening of de kapruimte bij uw appartement hoort.
- Binnen uw eigen deel mag u veranderen zonder toestemming, mits een ander deel er geen nadeel van heeft (artikel 5:119 BW).
- Dak, balklaag en dragende muren zijn in een gesplitst pand bijna altijd gemeenschappelijk.
- Een vloer op de bestaande balken zonder zaagwerk is de lichtste ingreep, ook richting VvE.
- Leg toestemming van de VvE of verhuurder altijd schriftelijk vast.
Van wie is de ruimte onder het dak?
Bij een eengezinswoning is die vraag snel beantwoord. Bij een bovenwoning niet. Een pand met een benedenwoning en een of twee bovenwoningen is meestal gesplitst in appartementsrechten. Dan bestaat het gebouw uit privédelen en gemeenschappelijke delen. Welke ruimte bij welk appartement hoort, staat in de splitsingsakte met de bijbehorende splitsingstekening.
Op die tekening ziet u per verdieping welke ruimten genummerd zijn. De kapruimte boven de bovenste woning kan bij die woning horen, als aparte berging bij een ander appartement, of als gemeenschappelijke ruimte. Wij zien in oudere stadswijken alle drie de varianten. Soms staat er op de tekening een zolder ingetekend die in werkelijkheid al jaren door één bewoner wordt gebruikt. Gewoonte is geen eigendom.
Zit de akte niet bij uw koopstukken, dan vraagt u een kopie op bij het Kadaster. De tekening wordt daar samen met de akte geleverd; bij akten van vóór 1973 is niet altijd een tekening aanwezig. Leg de tekening op tafel en zet een kruis op de plek waar het luik zou moeten komen.
| Wat de tekening laat zien | Wat dat betekent voor een vliering |
|---|---|
| Kapruimte valt binnen uw privégedeelte | U mag binnen uw deel inrichten; dak en balken blijven meestal gemeenschappelijk |
| Kapruimte is gemeenschappelijk | Zonder besluit van de VvE kunt u er niets bouwen |
| Kapruimte hoort bij een ander appartement | Geen vliering voor u, tenzij de akte wordt gewijzigd |
| Tekening is onduidelijk of ontbreekt | Eerst uitzoeken via de akte en het bestuur van de VvE |
Wat zegt de wet over veranderen in uw eigen deel?
Het appartementsrecht staat in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 5:119 BW bepaalt dat een appartementseigenaar zonder toestemming van de andere eigenaren veranderingen mag aanbrengen in zijn eigen gedeelte, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. Dat laatste is bij een vliering precies het punt. Een extra belasting op een gedeelde balklaag, een gat in een plafond dat ook de brandscheiding met de buren vormt of geluid via de vloer kan als nadeel gelden.
Daarnaast heeft elke VvE een reglement. Daarin staan vaak extra regels over bouwen in het gebouw, over het dak en over wat u zonder vergadering mag. Het reglement gaat over uw gebouw, dus lees het voordat u een offerte vraagt. Volgens de Rijksoverheid zorgt de VvE voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zoals het dak en de gevel, en beslist de meerderheid van de eigenaren.
Meer over de spelregels rond de vergadering en de splitsingsakte leest u op onze pagina verbouwen in een appartement met VvE.
Welke delen zijn bijna altijd gemeenschappelijk?
Ook als de kapruimte bij uw appartement hoort, is de constructie eromheen dat meestal niet. Een vliering raakt al snel een of meer van deze onderdelen:
- Het dak zelf: pannen, beschot, gordingen en spanten.
- De houten balklaag die tegelijk het plafond van uw woning en de vloer van de kap vormt.
- Dragende muren en de bouwmuur met het buurpand.
- Rookgasafvoeren, standleidingen en ventilatiekanalen die door de kap lopen.
- Het dakluik of de dakdoorgang waarlangs onderhoud aan het dak gebeurt.
Tip van de specialist: Zorg dat een gedeeld onderhoudsluik of een standleiding na de bouw bereikbaar blijft, anders loopt u tegen een terecht bezwaar van de VvE aan.
Constructie: waarom een bovenwoning anders is
In een bovenwoning ligt de kap direct op uw plafond. Wat u boven neerzet, drukt op balken die vaak honderd jaar oud zijn en soms ook dienen als afscheiding met een ander appartement. Bij oudere bovenwoningen zien we vaak balken van wisselende dikte, oude doorbraken van leidingen en balkkoppen die in de bouwmuur liggen. Dat is geen reden om af te zien van een vliering, wel een reden om eerst goed te kijken.
Een opslagvliering tot ongeveer 15 m² met een standaard opslagvloer die 100 tot 150 kg/m² draagt, past vaak op de bestaande balklaag. Wilt u er meer op zetten of er af en toe slapen, dan wordt het een andere berekening. Lees daarvoor ook ons artikel over het draagvermogen van een vliering.
Moet er voor het luik een balk worden doorgezaagd of een raveel worden gemaakt, dan wijzigt u de draagconstructie. Volgens IPLO is verbouwen dan niet meer vergunningvrij voor het technische deel. In een gesplitst pand komt daar de VvE bij, omdat de balk gemeenschappelijk is. Doe voor uw eigen situatie de Vergunningcheck in het Omgevingsloket of vraag het de gemeente.
De vliering is mooi geworden en de slaapkamer strak gestucced. We zijn helemaal tevreden!
Toestemming vragen aan de VvE: zo pakt u het aan
Kleine VvE's met twee of drie eigenaren regelen veel aan de keukentafel. Dat werkt, maar leg het vast. Bij verkoop wil een koper of notaris zien dat de vliering met instemming is gebouwd. Een goed verzoek bevat:
- Een korte omschrijving van het werk: vloer, luik, trap, isolatie, verlichting.
- De plek van het luik op de tekening en de maat van de sparing.
- Of er aan balken, dak of muren wordt gezaagd of geboord.
- Hoe gedeelde leidingen en het onderhoudsluik bereikbaar blijven.
- Wie de werkzaamheden uitvoert, wanneer en hoe lang.
- Wie verantwoordelijk is voor onderhoud en eventuele schade aan de nieuwe onderdelen.
Tip van de specialist: Vraag het bestuur om het besluit in de notulen van de vergadering op te nemen, dan heeft u later bewijs.
Huurt u de bovenwoning?
Dan is niet de VvE maar de verhuurder uw eerste aanspreekpunt. Volgens de Rijksoverheid vraagt u voor grotere ingrepen vooraf toestemming. Kleine wijzigingen die u zonder veel kosten weer ongedaan kunt maken, mag u zonder toestemming doen. De verhuurder moet binnen 8 weken op uw verzoek reageren.
Een vliering met een luik in het plafond is geen gaatje in de muur. Reken erop dat u toestemming nodig heeft, en spreek ook af wat er gebeurt als u vertrekt: blijft de vliering zitten of moet het plafond terug in de oude staat. Daarover meer op onze pagina verbouwen als huurder.
Praktische punten op een bovenwoningzolder
Ook als alles op papier klopt, is een bovenwoning in de uitvoering een eigen soort klus. Dit zijn de punten waar wij bij de inspectie naar kijken:
| Punt | Waar we op letten |
|---|---|
| Aanvoer van materiaal | Smal trappenhuis, gedeelde portiek; platen worden vaak op maat gezaagd voor ze naar boven gaan |
| Geluid naar beneden | Een vlieringvloer op een houten balklaag kan lopen klinken; isolatie tussen de balken dempt dat |
| Plaats van het luik | Tussen twee balken in de gang of overloop, niet boven een kast of een gedeelde leiding |
| Bestaande isolatie | Met een ophoogsysteem blijft die liggen en wordt niet samengedrukt |
| Tocht en warmte | Een thermisch geïsoleerd luik, zodat de koude kap niet in uw woning trekt |
| Werktijden | Afstemmen met de buren in het pand, zeker bij zaag- en boorwerk |
Wat de vliering u in een appartement oplevert
In een bovenwoning is bergruimte vaak schaars. Er is geen schuur, geen kelder en de berging beneden ligt soms twee trappen lager. Een vliering met een vlizotrap haalt de kerstspullen, koffers en seizoenskleding uit de kasten van uw woning. Een opslagvliering staat meestal in 1 tot 2 dagen, het luik met trap gemiddeld in een dag.
Met een standaard luik van 60×120 cm krijgt u dozen en koffers zonder moeite naar boven. Wilt u er zwaardere of grotere spullen kwijt, dan kan ook 70×140 cm, mits de balkafstand dat toelaat. Bij de gratis inspectie meten wij de balken en de vrije hoogte en vertellen wij u welke delen van het werk de constructie raken. Daarmee kunt u het gesprek met de VvE of verhuurder concreet voeren. Wilt u eerst zelf een inschatting maken, gebruik dan de zoldercheck.
Veelgestelde vragen
Mag ik zonder VvE een vliering bouwen in mijn bovenwoning?
Dat hangt af van de splitsingsakte en het reglement. Binnen uw eigen gedeelte mag u veranderen zonder toestemming, mits een ander gedeelte er geen nadeel van heeft. Raakt het werk het dak, de balklaag of een andere gemeenschappelijke constructie, dan is een besluit van de VvE nodig.
Waar vind ik de splitsingsakte?
Meestal zit hij bij uw koopstukken van de notaris. Anders kunt u hem opvragen bij het Kadaster. Vraag ook de splitsingstekening op, want daarop staat welke ruimte bij welk appartement hoort.
Is de zolder boven mijn bovenwoning automatisch van mij?
Nee. De kapruimte kan bij uw appartement horen, bij een ander appartement of gemeenschappelijk zijn. Dat het altijd zo is gegaan of dat alleen u er komt, zegt niets over het eigendom.
Heb ik een vergunning nodig voor een vliering in een appartement?
Een vloer op de bestaande balken zonder zaagwerk wijzigt de draagconstructie meestal niet. Wordt er wel aan balken gezaagd, dan speelt een vergunning. Doe voor uw eigen adres de Vergunningcheck in het Omgevingsloket of bel de gemeente.
Geeft een vliering geluidsoverlast voor de onderburen?
Bij een bovenwoning ligt de vliering op uw eigen plafond, dus het geluid komt vooral bij u terecht. Isolatie tussen de balken en een stevige vloer dempen het loopgeluid. In een pand met meerdere woningen stemmen wij het zaagwerk af met de buren.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 5:119 (wetten.overheid.nl)
- Wat houdt een vereniging van eigenaars (vve) in? (Rijksoverheid)
- Mag ik mijn huurwoning verbouwen of renoveren? (Rijksoverheid)
- Vergunning of melding bij de technische bouwactiviteit (IPLO)
- Splitsingsakte opvragen (Kadaster)
- Vergunningcheck (Omgevingsloket)
Regels en subsidies veranderen. Controleer uw eigen situatie altijd in het Omgevingsloket, bij RVO of bij uw gemeente.
